L’investissement en Démembrement / Nue Propriété
L’investissement locatif en nue propriété s’appuie sur le principe de démembrement du bien. Il s’agit de différencier la nue propriété de l’usufruit pour un bien donné.
Concrètement l’investisseur fait l’acquisition uniquement de la nue propriété du bien (entre 50 et 60% de la valeur totale du bien). L’usufruit est quant à lui acheté pour le restant de sa valeur par un institutionnel, bien souvent un bailleur social, qui va l’exploiter sur une durée déterminée (entre 15 et 20 ans).
Ce système permet au bailleur usufruitier d’accéder à du foncier à moindre coût et de le louer sur une durée fixée à l’avance. L’entretien du bien et la perception des loyers sont strictement du ressort de l’usufruitier.
Le nue propriétaire ne perçoit pas de loyers et ne subi aucune charge afférant à l’immeuble.
A la fin de la période de démembrement, le nue propriétaire devient propriétaire de la totalité du bien.
L’usufruitier est tenu de lui restituer en parfait état et libre d’occupation. Il prend en charge les travaux de remise en état nécessaires le cas échéant.
En d’autres termes, investir en nue propriété c’est acheter un bien à moitié prix !
Autre intérêt majeur du dispositif : Les biens détenus en nue propriété échappent à l’assiette de calcul de l’ISF.
Des opérateurs immobiliers spécialisés proposent aujourd’hui des offres d’investissement en nue propriété « clé en main », comprenant l’acquisition d’un bien neuf ou réhabilité à neuf adossé à un usufruitier institutionnel sélectionné comme exploitant du bien pour la période du démembrement.