Le dispositif Censi Bouvard / LMNP 2019

Ces opérations répondent à différents noms d’usage. Que l’on parle d’investissement locatif en résidence service, en résidence gérée, de LMNP géré, voir même de LMNP neuf ; tous se référent à un seul et même dispositif fiscal : le Censi / Bouvard. Ce dispositif est prolongé jusque fin 2021.

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L’Assemblée Nationale a voté en faveur d’une prolongation du dispositif Censi Bouvard/LMNP jusque fin 2021.

Comme l’a annoncé Joël Giraud, le rapporteur général au nom de la commission des finances, le gouvernement souhaite « répondre à l’accroissement de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées, dû d’une part à l’augmentation importante des populations ayant accès à l’enseignement supérieur (+ 300 000 par an) et d’autre part à la transition démographique se traduisant par une population de personnes âgées de 60 ans et plus, de l’ordre de 22,3 millions en 2060, avec un pic en 2035. »

Les opérations concernées

L’objectif du dispositif Censi/ Bouvard est d’inciter les particuliers à investir dans des infrastructures jugées d’utilité publique que sont les résidences sénior et les résidences étudiantes:

  • Résidences sociales ou médico-sociales accueillant des personnes âgées ou adultes handicapées.
  • Etablissements fournissant des soins de longues durées, et hébergeant des personnes ne possédant pas une autonomie de vie complète ou dont l’état nécessite une surveillance médicale et des soins médicaux.
  • Résidences proposant des services pour les personnes handicapées ou âgées ayant obtenu l’agrément « qualité » de l’article L.7232-1 du code du travail ou une autorisation prévue à cet effet.
  • Ensemble de logements gérés par une réunion de coopération social ou médico-social et pouvant accueillir les personnes âgées ou handicapées.
  • Résidences de logements pour étudiants avec services.

Il est important de noter que les résidences de tourisme ne peuvent plus bénéficier de la réduction d’impôts offerte. Elles conservent cependant les autres avantages proposés par ce dispositif.

Les conditions à remplir

  • Pour que l’investissement soit éligible CENSI / BOUVARD, ces résidences doivent êtres gérées par un gestionnaire professionnel sous bail commercial pendant 9 ans minimum.
  • Les logements concernés sont exclusivement neufs ou ancien réhabilités à neuf (logement construit depuis au moins 15 ans faisant l’objet de travaux de réhabilitation)
  • L’investissement est limité à 300 000€ (Hors taxe et hors mobilier mais augmenté des frais d’acquisition)
  • L’investisseur ne doit pas percevoir plus de 70 000€ de revenus locatifs meublés (ou 50% de ses revenus globaux). Au-delà , le statut Loueur en meublé Professionnel s’applique.

Quels sont les avantages ?

Ce dispositif offre 2 avantages fiscaux importants :

  • Récupération de la TVA, directement remboursée à l’acquéreur soit 20% du montant TTC du bien, à la condition de conserver le logement pendant 20 ans.
  • Réduction d’impôts de 11% du montant du bien (hors taxes et hors meubles) sur la durée du bail, (plafonnée à un prix d’achat de 300 000€) soit 33 000 € d’économies d’impôts maximum. A noter que cette économie d’impôt est reportable sur 6 ans si vous payez moins d’impôt que la déduction offerte.

Aucun risque d’impayés grâce au bail commercial qui vous lie au gestionnaire.

Autre point clé du dispositif : les loyers mensuels sont garantis par l’organisme de gestion.

Les loyers perçus sont déclarés sous le régime microbic réel simplifié (en plus de la réduction fiscale, il permet de déduire les frais, charges, taxes et intérêts d’emprunt).
A noter qu’il n’est pas possible d’amortir de prix du bien tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.